Юридическая чистота сделки при покупке недвижимости: финансовые риски и как их избежать

Приобретение объекта недвижимости — это не просто подписание договора купли – продажи и передача денежных средств. Всегда существует риск попасть в руки к мошенникам, остаться без объекта недвижимости и денег.

         Как самостоятельно проверить продавца на добросовестность и надежность, а документы на соответствие их всем требованиям действующего законодательства, посвящена наша статья.

Возможные проблемы при покупке недвижимости.

Мошенничество.

Подделка доверенности со стороны продавца. Мошенники часто прибегают к схеме двойной продажи недвижимости, когда один пакет документов можно подать в электронном виде, а другой на бумажном носителе через МФЦ.

Ничтожность сделки.

В случае если договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права других лиц, он считается недействительным – ничтожным. Такая сделка не влечет для сторон никаких последствий.

Ничтожными являются сделки:

— заключенные с недееспособными гражданами;

— дарение имущества должника для того, чтобы избежать ареста имущества;

— сделка по дарению недвижимого имущества, прикрывающая совершение сделки купли-продажи с передачей денежных средств;

— подписание договора с несовершеннолетним лицом, не достигшим возраста 14 лет;

— совершение сделки купли-продажи по недействительным документам.

Оспоримость сделки.

Для признания такой сделки недействительной требуется решение суда.

Риск в этом случае связан с тем, что могут появиться другие лица, которые имеют законные права на эту недвижимость.

Например, один из супругов продал или подарил квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом без согласия другого супруга.

Наследник, если его права не были учтены при оформлении наследства, вправе в судебном порядке признать недействительной сделку по распоряжению недвижимостью.

Руководитель юридического лица не вправе совершать сделку по распоряжению имуществом без согласия его учредителей.

Неправильное оформление документов.

Задаток теряется из-за неправильного оформления предварительного договора купли — продажи. Относиться формально к составлению данного документа нельзя. Взыскать двойной размер задатка с продавца, который отказался от заключения договора купли — продажи вполне реально.

Занижение цены в договоре по просьбе продавца может привести к печальным последствиям. Цена и предмет договора – существенные условия договора купли-продажи, при несогласованности которых сделку можно признать недействительной.

В случае расторжения сделки по инициативе любой из сторон денежные средства будут взыскиваться в той сумме, которая указана в договоре.

Если стоимость объекта недвижимости занижена покупатель не сможет получить полную сумму вычета по налогу на доходы физических лиц в размере 13% от 2 000 000 рублей.

Не стоит также забывать, что при покупке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предназначенного для сельскохозяйственного производства, право преимущественной покупки имеют субъект РФ и муниципальное образование. При отсутствии отказа от преимущественной покупки публично-правового образования, договор купли-продажи считается ничтожной сделкой.

Признаки объекта недвижимости, которые опасно покупать.

Заниженная цена.

Низкая стоимость объекта недвижимости должна насторожить покупателя. Заниженная цена может указывать о возможном мошенничестве со стороны продавца.

Ограничение в дееспособности собственника недвижимости.

Если правообладатель объекта состоит на учете в психодиспансере, желательно потребовать медицинское заключение врача.

Сделки по распоряжению имуществом совершеннолетних лиц, находящихся под опекой оформляются только у нотариуса. Заключение договора купли-продажи в простой письменной форме влечет недействительность договора.

Третьи лица.

Если продавец состоит в браке, то от другого супруга необходимо получить согласие на совершение сделки купли-продажи. Продавец может скрыть факт супружеских отношений с лицом, имеющим права на объект.

В жилом помещении могут быть зарегистрированы граждане, которые имеют право проживать в указанной квартире без права на снятие с регистрационного учета.  

Скрытые правообладатели.

При покупке жилого помещения у наследников по завещанию, последние могут срыть факт, что могут появиться другие наследники, которым по закону полагается небольшая доля в этом помещении.

Если квартира или жилой дом приобреталась с использованием средств материнского (семейного) капитала, и не были выделены доли в праве детям, такой договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Если при приватизации не были учтены права всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (чаще всего это несовершеннолетние), такой договор будет также признан недействительным.

Недействительная или отменная доверенность.

Если на стороне продавца выступает лицо по доверенности, то такая сделка тоже может быть рискованной. Доверенность может быть оформлены от имени лица, который страдает психическим расстройством или доверитель сделал отмену доверенности до заключения договора купли-продажи.

Продавец должен представить документы, подтверждающие отсутствие вышеуказанных обстоятельств до подписания документов о покупке недвижимости.

Способы финансовых расчетов по сделке купли-продажи.

Передача денежных средств при продаже объектов недвижимости может осуществляться различными способами.

Аккредитив.

Это наиболее безопасный способ расчетов, суть которого заключается, в том, что покупатель открывает счет в банке и вносит туда денежные средства за покупку. После предъявления продавцом подтверждающих документов о проведении государственной регистрации права собственности покупателя, деньги переводятся на счет продавца.

Банковская ячейка.

Принцип тот же, что и с аккредитивом, но за аренду ячейки покупателю придется нести дополнительные расходы. После регистрации права собственности продавец предъявляет в банк договор купли-продажи, открывает банковскую ячейку и забирает денежные средства.

Депозит у нотариуса.

Также предполагает безналичную форму расчетов между продавцом и покупателем. Но в этом случае для перечисления денежных средств используется специальный счет у нотариуса, который открывается в банке. Такой вид расчетов чаще используется, если договор совершается в нотариальной форме.

Передача наличных денег.

Это старый, распространенный и небезопасный способ расчетов по сделке купли – продажи. Как правило, денежные средства передаются до или при подписании договора. В этом случае есть риск передачи поддельных банкнот. Есть также вероятность, что продавца или покупателя могут ограбить злоумышленники. 

Как проверить объект недвижимости перед его покупкой?

Получите выписку из ЕГРН.

Данный документсодержит сведения о собственниках объекта недвижимого имущества, площади, об обременениях прав в пользу других лиц, запретах и других ограничениях на проведение государственной регистрации. 

Проверьте подлинность документов.

Сверьте все сведения, которые указаны в договоре купли-продажи с правоустанавивающими документами на объект покупки.

Если продавец выдал доверенность другому лицу на совершение сделки купли-продажи, проверьте ее на подлинность на сайте https://reestr-dover.ru.

Запросите у продавца сведения о зарегистрированных лицах в объекте жилого назначения.

Уточните, кто их зарегистрированных сохраняет право на проживание, где будут поставлены на учет регистрации несовершеннолетние дети. Желательно, чтобы в жилом объекте отсутствовали зарегистрированные граждане.

Проверьте технические характеристики.

Характеристики объекта недвижимости указываются в его техническом паспорте. Если имело место переустройство или перепланировка жилого помещения, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие их законность.

Уточните, состоял ли продавец в браке на момент покупки объект недвижимости.

Если продавец покупал недвижимость в браке, продавцу необходимо получить нотариальное согласие другого супруга на заключение сделки купли-продажи.

Если собственник в разводе, нужно получить информацию об имущественных притязаниях бывшего супруга или решение суда о разделе имущества.

Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Продавец обязан представить оплаченные квитанции для подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Проверьте наличие судебного спора.

Проверку оспаривания в суде права продавца в отношении объекта недвижимости можно сделать на сайте суда, по месту проживания его собственника.

         Если у вас есть сомнения в адекватности продавца (пожилой возраст, употребление спиртных или наркотических средств), попросите у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера об отсутствии заболеваний, препятствующих заключению договора купли-продажи.

Проверьте продавца на признаки банкротства.

Любая сделка продавца, который находится в процедуре банкротства, если не получено согласие финансового управляющего может быть признана недействительной.

Перед совершением сделки купли-продажи проверьте информацию о банкротстве продавца на сайте https://bankrot.fedresurs.ru.

Не пренебрегайте специалистами.

Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить юридическую чистоту сделки, обратитесь к опытным специалистам. Можно обратиться к нотариусу, который проведет тщательным образом проверку всех документов и сведений в отношении продавца и объекта вашей покупки.

Заключение

Надеемся, что наша статья вам была полезна. Не жалейте времени и сил, чтобы проверить отсутствие обстоятельность, которые могут повлиять на действительность сделки купли-продажи с недвижимостью. Это поможет сохранить вам финансовую стабильность и душевное равновесие.